是委托经营合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷
                                         ——从一起双倍索赔购房款案看律师的诉讼技巧

案情简介：
2006年7月23日，郭某与大连某房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的某大厦商品房二套（预售期房），房屋总价款70万元人民币。合同中并未约定交房及办理房屋产权证的具体期限。同日，郭某又与另一公司（该房屋开发公司总经理亲属为法定代表人的关联公司）签订《委托经营合同》，将购买的所谓商品房委托给该关联公司用作酒店式经营，约定经营期限为15年，年收益金为购房总款的8%，自合同签订之日起视为房屋已交付经营，合同期满开发商愿以合同价格回购该房屋。之后，该开发商将以这种典型售后回租形式将销售房屋所得款项用作其他投资项目而经营失败。因资金链条断裂，涉案房屋历经数年并未竣工，所谓委托经营合同也并未实际履行。但经营收益金是按期支付给郭某的。2006年末，该房屋开发有限公司因违法售后回租被大连市工商局进行了行政处罚。2008年初，因该开发商涉嫌犯罪被大连市某区公安局刑事拘留。郭某闻讯后来律师事务所聘请律师代为诉讼，请求解除合同、返还购房款并要求被告赔偿损失。
案件分析：
李延宏律师作为这起案件的原告代理人，接受委托后认真分析了案情，发现原告要达到返还购房款并要求赔偿损失的诉讼目的，存在如下法律障碍：1、返还房款的诉讼请求首先要涉及的就是两份既相互关联又相互独立的合同（《商品房买卖合同》和《委托经营合同》）的效力问题，本案的两份合同都不具备《合同法》第五十三条规定了合同无效的条件，既然合同有效双方就必须如约遵守。2、在合同有效的前提下，想达到返还房款的诉讼目的，原告只能要求解除合同。而解除合同必须要有法定或约定的条件，而买卖合同中并未约定解除合同的条款（《合同法》第九十三条），本案事实当中也不具备法定解除该买卖合同的条件（《合同法》第九十四条）。虽然商品房购买后没有实际交付和办理产权证致使商品房买卖合同目的无法实现，这一情节可以做为解除合同的法定条件。但因为原告同时与关联公司签订了《委托经营合同》，约定了“自合同签订之日起视为房屋已交付经营”这样的特别约定并未违反法律规定，应当视为有效。
找准突破口：
分析以上案情，在合同有效又不具备法定和约定解除条件的情况下，唯一能够找到的案件突破口的是——关于合同是否存在可撤销的事实依据。因为只有撤销合同才能达到返还购房款和索要赔偿的目的（《合同法》第五十八条）。围绕这一焦点代理人开始了案件调查，发现早在2004年开发商就将涉案争议商品房建设项目下土地及在建工程向银行进行了抵押贷款。后因无力偿还贷款曾被银行诉讼至法院，双方最终以法庭调解结案。而对这一情形，被告在2006年与原被告签订《商品房买卖合同》当时并未告知，故意隐瞒了房产已被抵押的真实情况。《合同法》第五十四条第三款规定“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”针对商品房买卖相关问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中第八、九条，对开发商此种销售行为定性为欺诈销售，并作出双倍返还购房款的惩罚性规定。
依据上述案件事实和证据，代理人制定了具体诉讼方案，向房屋所在地法院提出撤销《商品房买卖合同》并要求双倍返还购房款的诉讼请求。通过法庭质证和辩论，大连市某区人民法院以（2008）民初字第1791、1792号民事判决判定原告胜诉。被告没有提起上诉，现本案判决已发生法律效力并最终进入执行程序。
综合分析本案，涉及到当前房地产专业领域一个敏感的问题，关于售后回租合同的效力。售后回租的合同虽然是违反了建设部的规章《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，但依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条的规定，并未构成因违反法律行政法规的强制性规定而无效的条件。这就意味着对售后回租行为经过行政处罚后，合同双方依然要依法遵守履行合同相关义务。
本案点评：
本案代理律师诉讼技巧的突出之处，在于巧妙地避实就虚，针对被告欺诈销售行为提起诉讼，有效绕开了对方律师准备以《商品房买卖合同》《委托经营合同》合法有效，从而要求继续履行合同的有力抗辩理由，从而使委托人最终获得高额赔偿达到委托人满意的诉讼结果。这就是律师的价值。